Tudo sobre o contrato de locação por prazo indeterminado
O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser um verdadeiro campo minado. Entenda como a falta de um prazo definido pode impactar a gestão dos seus aluguéis e descubra tudo que você precisa saber para evitar surpresas desagradáveis.
💡 Principais conclusões
- O prazo é um dos elementos mais importantes em um contrato de locação. É ele quem vai definir os direitos e deveres de cada parte, segundo a Lei do Inquilinato.
- Quando o contrato chega ao fim e o locador não retoma o imóvel nem renova o contrato, ele se transforma em um contrato de locação por prazo indeterminado. Essa mudança automática pode mudar significativamente a locação.
- Os contratos por prazo indeterminado permitem que o locatário permaneça no imóvel enquanto desejar, desde que as condições sejam mantidas.
E aí, meu corretor! Você sabe a diferença entre contrato de locação por prazo indeterminado e por prazo determinado?
É verdade que contratos de aluguel podem ser um verdadeiro labirinto, com tantas regras e detalhes para prestar atenção. Mas entender detalhes desse tipo pode fazer toda a diferença na hora de fechar um bom negócio e evitar dor de cabeça no futuro.
Neste artigo, vamos explorar as principais diferenças entre um contrato de locação residencial por prazo indeterminado e um por prazo determinado. Além disso, vamos destacar vantagens e desvantagens e oferecer dicas práticas para você aplicar no dia a dia.
Então, pegue um cafezinho, ajeite-se na cadeira e vamos desvendar juntos esse tema importante para a nossa rotina na gestão de locações!
O que é um contrato de locação por prazo indeterminado?
O prazo é um dos elementos mais importantes nos contratos de locação. Ele garante que o inquilino possa ficar no imóvel até a data combinada e dá ao proprietário a certeza de que vai receber o aluguel.
Para além disso, a Lei do Inquilinato também dita diretos e deveres de acordo com o prazo estabelecido no contrato.
Mas quando o prazo expira e ninguém se manifesta, o contrato é prorrogado por tempo indeterminado automaticamente.
O contrato de locação por prazo indeterminado então é aquele que continuou valendo depois do período inicialmente acordado.
Essa falta de um prazo definido oferece uma certa liberdade, mas também exige atenção na hora da rescisão.
O que a Lei do Inquilinato fala sobre o contrato de locação por prazo indeterminado
O artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é bem claro: enquanto o contrato estiver vigente por prazo determinado, o locador não pode pedir o imóvel de volta.
Mas, finalizando o prazo estipulado, o contrato se prorroga automaticamente por tempo indeterminado. Dependendo do acordo original, diferentes artigos da lei se aplicam:
- Contratos com prazos maiores de 30 meses Esses contratos seguem o artigo 46 da Lei do Inquilinato. Ele estabelece que quando o prazo termina, o contrato se encerra automaticamente, sem necessidade de notificação. Mas se em 30 dias o locador não pedir o imóvel de volta ou criar um novo contrato, ele se prorroga por prazo indeterminado, mantendo as mesmas condições do original.
- Contratos com prazo menores que 30 meses Aqui entra o artigo 47. Mesmo após se tornar indeterminado, o locador só pode retomar o imóvel com uma “denúncia cheia”. Isso quer dizer que ele precisa justificar a retomada com situações específicas. São elas:
- se o imóvel estiver atrelado ao contrato de trabalho do inquilino e ele perder o emprego
- para uso próprio do locador, ou familiar direto que não tenha outro imóvel
- para demolição
- se a locação ultrapassar 5 anos
Vantagens e desvantagens do contrato de locação por prazo indeterminado
Quando o contrato de locação chega ao fim, a imobiliária, junto com o locador precisam decidir. Ou eles mantêm o contrato de locação por prazo indeterminado ou fazem um novo contrato, com um prazo diferente. Vamos explorar as prós e contras dessa situação:
- No contrato com prazo maior que 30 meses Quando um contrato de locação com prazo maior que 30 meses termina e vira indeterminado, o locador sai ganhando. Sabe por quê? Porque ele pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento, sem precisar justificar nada, é só dar aquele famoso aviso prévio de 30 dias e pronto. Isso é o que chamamos de "denúncia vazia".
- No contrato com prazo menor que 30 meses Agora, se o contrato é mais curto, quem se dá bem com a renovação automática por prazo indeterminado é o inquilino. Nesse caso, quando o contrato se torna indeterminado, o locador só pode pedir o imóvel de volta depois de cinco anos. As exceções são aquelas situações específicas do Artigo 47 que a gente já falou antes. Por outro lado, depois se se tornar um contrato de locação por prazo indeterminado, o locatário pode rescindir o contrato quando quiser sem precisar pagar a multa.
Rescisão do contrato de locação por prazo indeterminado
Quando o contrato de locação por prazo indeterminado está em jogo, o dono pode pedir para o inquilino desocupar o imóvel, mas precisa conceder o prazo do aviso prévio.
O aviso prévio é um elemento fundamental na rescisão do contrato de locação por prazo indeterminado. Esse aviso permite que ambas as partes se preparem para a mudança.
Se o locador não cumprir esse prazo e decidir retomar o imóvel de surpresa, pode acabar tendo que indenizar o inquilino.
A rescisão amigável é sempre a melhor opção, evitando atritos e facilitando o processo para ambos os lados. Nesse caso, locador e inquilino sentam, conversam e chegam a um acordo sobre os termos da rescisão. Documentam tudo direitinho por escrito, assim ninguém se esquece do combinado e fica tudo bem claro e registrado.
Como gerenciar contratos de aluguel no piloto automático com a Alude
Já sabemos que o contrato de locação por prazo indeterminado é uma ferramenta legal para equilibrar as relações entre proprietários e inquilinos. Dependendo do prazo original, essa prorrogação pode beneficiar um lado ou outro.
Mas independentemente do tipo de contrato que você escolher, a Alude está aqui para facilitar a sua vida.
Com a nossa plataforma, você pode colocar sua gestão de aluguéis no piloto automático. Isso mesmo! Automação de cobranças e repasses vai economizar seu tempo e reduzir a chance de erros humanos, garantindo a satisfação de locatários e locadores.
A Alude cuida de tudo para você. Envia cobranças automaticamente, atualiza multas e juros, repassa o dinheiro ao proprietário e monta relatórios.
Quando o pagamento do aluguel é feito, o sistema separa as taxas administrativas e faz o repasse direto na conta do proprietário, sem complicação. E ainda envia um relatório completo por e-mail com todas as movimentações financeiras. Prático, né?
💡 Pronto para simplificar sua gestão de aluguel e colocar sua imobiliária no piloto automático? Clique aqui para começar um teste grátis agora. Transforme a maneira como você gerencia seus imóveis e aproveite o tempo livre para focar no que realmente importa.
Sobre a Alude
A Alude acredita que o corretor deveria passar seu tempo focado em criar relacionamentos e dar um atendimento incrível ao cliente - não fazendo burocracias ou trabalhos manuais. Para isso, criamos ferramentas que melhoram a experiência do cliente e facilitam a vida do corretor. Desde uma análise de crédito que impressiona proprietários, até uma gestão de aluguel que deixa suas locações no piloto automático. Buscamos estar presentes em todos os processos do seu dia a dia oferecendo sempre o melhor serviço pelo melhor preço. Quer saber mais? Faça um teste grátis agora mesmo.
Zé Fagotti é redator na Alude. Especializado em redação criativa pela Redhook School e apaixonado por empoderar profissionais através do conhecimento prático. Com mais de 10 anos de experiência na web, Zé já produziu diversos blogs, programas de rádio, TV, colunas de revistas e agora demonstra essa paixão escrevendo artigos que ajudam a Alude na missão de descomplicar mercado imobiliário para corretores, imobiliárias e administradores de imóveis. Ele domina a arte de traduzir leis complexas em linguagem simples e acessível, além de trazer estratégias imobiliárias e dicas de gestão de aluguel, transformando o conhecimento em uma ferramenta poderosa para o sucesso dos seus leitores. Nas horas vagas o Zé não desgruda do seu filho Inácio e se você não encontrar ele escrevendo ou com o bebê, provavelmente ele deve estar no tatame treinando karatê.
Leia também...
