Guia de benfeitorias para imobiliárias: Quando indenizar?

E aí, meu corretor! Provavelmente você já teve um locatário pedindo reembolso por benfeitorias no imóvel. Mas nem todas as mudanças feitas na locação são indenizáveis. E aí, quando o inquilino tem o direito e quando não tem?

Pois é, essa questão pode tirar o sono de muitos profissionais do setor imobiliário. Mas não se preocupe, nós temos um guia!

Nesse texto a gente vai cair de cabeça na Lei do Inquilinato. Vem com a gente explorar as benfeitorias voluptuárias, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias uteis.

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O que são benfeitorias

Quando falamos em benfeitorias, estamos falando de mudanças no imóvel alugado para melhorar ou embelezar o ambiente.

Mas, não se engane, cada tipo de melhoria tem suas próprias regras. Você precisa conhecer todos para orientar melhor seus clientes.

Os 3 tipos de benfeitorias segundo a Lei

Segundo o Art. 96 do Código Civil, as reformas e alterações feitas em um imóvel são classificadas em três tipos: Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

Vamos dar uma olhada mais de perto em cada uma delas e entender como se aplicam no dia a dia.

Benfeitorias voluptuárias

Se você ainda não conhece esse termo, não se preocupe, vamos descomplicar! As benfeitorias voluptuárias são aquelas melhorias que deixam o imóvel mais charmoso e cheio de estilo. Elas têm um caráter de embelezamento, mas não são essenciais para o uso ou funcionamento.

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Exemplos de benfeitorias voluptuárias

• Piscinas: Imagine um inquilino instalando uma piscina moderna no quintal. Vai ficar lindo, mas o proprietário não é obrigado a pagar por isso quando o contrato terminar.
• Decoração personalizada: Uma pintura artística na parede ou luminária sofisticada embeleza o ambiente, mas dá pra viver sem elas.
• Jardinagem de luxo: Plantas exóticas e fontes decorativas também se encaixam aqui. Eles transformam o visual do imóvel, mas não são essenciais para o seu uso.

Benfeitorias necessárias

Ninguém quer um imóvel desmoronando na carteira, certo? As benfeitorias necessárias são aquelas melhorias essenciais para garantir a conservação e a segurança do imóvel.

Elas são tão importantes que o artigo 35 da Lei do Inquilinato permite que sejam feitas mesmo sem autorização do proprietário.

Isso porque, sem elas, o imóvel pode se tornar inadequado para uso, colocando em risco a segurança dos moradores.

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Exemplos de benfeitorias necessárias:

• Reparos em telhados: Imagine um inverno rigoroso que afete a estrutura e o telhado começa a vazar. Consertar essa parte é uma benfeitoria necessária, essencial para evitar maiores danos.
• Sistemas Hidráulicos: Canos estourados ou problemas de infiltração precisam de reparo imediato. Trocar tubulações e resolver problemas hidráulicos são fundamentais para manter o imóvel habitável.
• Instalações elétricas: Fios antigos ou danificados representam um grande risco de incêndio. Atualizar a fiação elétrica é uma benfeitoria necessária para garantir a segurança de todos no imóvel.

Benfeitorias úteis

Diferente das voluptuárias, as benfeitorias uteis não são mero deleite ou recreio. São melhorias com o objetivo de aumentar o uso habitual, beneficiando as duas partes. Além de tornar o imóvel mais funcional e confortável para os inquilinos, elevam o valor do patrimônio do locador.

Por isso, essas melhorias, de acordo com a Lei do Inquilinato, precisam de uma autorização do proprietário.

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Exemplos de benfeitorias úteis:

• Armários planejados: Imagine que o imóvel alugado não possui armários suficientes na cozinha. Instalar armários planejados facilitam o uso e a organização, e deixa a rotina do inquilino muito mais prática.
• Sistema de iluminação: Substituir lâmpadas por iluminação LED, melhora a qualidade de vida dos moradores e reduz custos com energia.
• Ar-condicionado: Torna o ambiente muito mais confortável para o inquilino, principalmente em regiões mais quentes.

Quais benfeitorias no imóvel alugado são indenizáveis

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Vamos esclarecer de vez a questão da indenização das benfeitorias no imóvel alugado. Entender isso pode evitar confusões e garantir uma relação mais transparente e justa entre locador e locatário.

1. Benfeitorias necessárias: Têm um caráter de urgência para corrigir problemas e evitar danos. Afinal, essas melhorias garantem que o imóvel continue habitável e seguro. O artigo 35 da Lei do Inquilinato entende que, elas são sempre indenizáveis, a não ser que o contrato de aluguel diga o contrário.

2. Benfeitorias úteis: Também podem ser indenizáveis caso o contrato não apresente nenhuma cláusula de renúncia ao direito à indenização. O detalhe aqui é que o proprietário precisa autorizar por escrito, a mudança.

3. Benfeitorias voluptuárias: Apesar de encantar, não precisam ser reembolsadas pelo proprietário. A Lei do Inquilinato, no artigo 36, diz que o locatário pode até levar essas melhorias ao fim do contrato, desde que não causem danos à estrutura do imóvel.

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