A responsabilidade do fiador durante e depois da locação
Ser corretor é mediar expectativas e proteger clientes. Entenda a responsabilidade do fiador, os detalhes da lei e como evitar dores de cabeça na locação!
💡 Principais conclusões
- O fiador na locação é uma garantia de que o proprietário receberá o que for devido, como aluguel, condomínio, IPTU ou multas por atraso. Embora pareça simples, a responsabilidade do fiador pode ser definida de duas formas no contrato.
- O fiador pode ter responsabilidade subsidiária ou solidária. Na subsidiária, ele só é cobrado depois que todas as tentativas de cobrança ao inquilino falharem. Já na solidária, a imobiliária pode cobrar diretamente do fiador, sem precisar tentar primeiro com o inquilino.
- Conhecer bem o histórico financeiro do fiador é fundamental para garantir que ele cumpra com tudo sem precisar ir à justiça. Não dá para simplesmente aceitar qualquer um como garantia e torcer para que tudo dê certo.
E aí, corretor! Já parou para pensar que o fiador no aluguel é como um amigo que te empresta o cartão de crédito com a senha?
Pois é, ser fiador pode parecer um ato benevolente de um amigo ou parente, mas pode virar um rolo gigante se ninguém souber direito onde pisa.
A responsabilidade do fiador é uma das questões mais delicadas no contrato de aluguel. Enquanto para o locador ele é um anjo da guarda financeiro, para o locatário ele é o parceiro para qualquer hora que topa entrar no jogo.
O fiador, no mundo do aluguel, é quem “empresta a confiança” dele para garantir o pagamento se o locatário não conseguir bancar. Parece simples, mas, na prática, o fiador responde por uma lista de obrigações, limites e riscos até a entrega das chaves.
Neste artigo, vamos destrinchar essa modalidade de garantia e te mostrar como evitar que fiadores e locadores fiquem presos numa disputa digna de novela mexicana.
Vamos falar sobre responsabilidade do fiador no contrato de locação, o que acontece após o término do contrato, e ainda entrar em uma polêmica. Bora desenrolar essa história?
Responsabilidade do fiador no contrato de locação
A responsabilidade do fiador no contrato de locação é basicamente ser a garantia de tudo. Ele dá a segurança de que o locador vai receber o que é devido, seja aluguel, taxa de condomínio, IPTU ou até multas por atraso.
Mas com essa garantia locatícia, existem duas formas de definir a responsabilidade do fiador no contrato de fiança. A responsabilidade do fiador é subsidiária ou solidária.
1. A responsabilidade do fiador é subsidiária
Previsto no artigo 827 do Código Civil, o benefício da ordem dá ao fiador a chance de só ser acionado depois de esgotar todas as tentativas de cobrança com o locatário.
Esse modelo é mais comum em contratos onde o fiador prefere proteger seus bens, já que ele só responde se o locatário estiver realmente inadimplente.
- Como funciona? Primeiro você precisa provar que o inquilino não tem condições de pagar a dívida. Só depois disso, o fiador pode ser acionado.
🔥 Em caso de inadimplência, o fiador tem o dever de indicar bens do locatário para quitar a dívida. Caso contrário, seus próprios bens podem ser usados para cobrir a pendência.
2. Quando a responsabilidade do fiado é solidária
Quando o fiador renuncia ao benefício da ordem, conforme o artigo 828 do Código Civil, a história muda.
Aqui, o fiador se torna o devedor principal, podendo ser cobrado diretamente, sem precisar tentar acertar com o inquilino primeiro. Com isso, o risco de inadimplência diminui e o processo de cobrança se torna bem mais rápido.
- Como funciona? Se rolar inadimplência, você pode ir direto no fiador, seja por cobrança amigável ou judicial. É como um atalho que economiza tempo e dor de cabeça.
🔥 O fiador solidário é o queridinho dos contratos de locação porque dá mais segurança ao locador. Afinal, é mais provável que o fiador tenha bens disponíveis para penhora do que o locatário.
Mesmo que o locatário tenha bens no seu nome, toda a cobrança pode ser feita ao fiador. O inquilino fica como mero assistente no processo. Isso torna a cobrança mais prática e eficiente.
É necessário deixar claro no contrato de fiança se a responsabilidade do fiador é subsidiária ou solidária. Essa transparência evita conflitos e garante segurança para todas as partes.
🔥 Em caso de não ser esclarecido em contrato, a Lei do Inquilinato estabelece que é automática a responsabilidade solidária por porte do fiador.
O que o fiador garante?
A responsabilidade do fiador no contrato de locação é a mesma do inquilino. Então, de acordo com o artigo 23 da Lei do Inquilinato, o fiador pode ser acionado por:
- Aluguel atrasado;
- Multas por atraso ou infração ao contrato;
- Taxas de condomínio e IPTU;
- Reajustes;
- Danos ao imóvel.
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Responsabilidade do fiador após o término do contrato
Corretor, o contrato acabou, mas a responsabilidade do fiador também? Nem sempre.
O artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) define que, em um contrato por prazo determinado, a responsabilidade do fiador vai até o fim da locação. Mesmo em caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado.
🔥 Mas existe a possibilidade de exoneração do fiador. Isso quer dizer que ele pode se desfiliar do inquilino, mas suas responsabilidades devem permanecer 120 dias após o comunicado.
Nesse caso, o inquilino precisa ser notificado para encontrar outra forma de garantia, seja por meio do seguro fiança ou depósito caução, sob pena de rescisão do contrato de locação.
Como evitar problemas com a responsabilidade do fiador?
Corretor, evitar dores de cabeça com as responsabilidades do fiador começa lá no início da negociação!
Conhecer bem o histórico financeiro do fiador é fundamental para garantir que ele cumpra com tudo sem precisar ir à justiça.
Não dá para simplesmente aceitar qualquer um como garantia e torcer para que tudo dê certo, né?
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Zé Fagotti é redator na Alude. Especializado em redação criativa pela Redhook School e apaixonado por empoderar profissionais através do conhecimento prático. Com mais de 10 anos de experiência na web, Zé já produziu diversos blogs, programas de rádio, TV, colunas de revistas e agora demonstra essa paixão escrevendo artigos que ajudam a Alude na missão de descomplicar mercado imobiliário para corretores, imobiliárias e administradores de imóveis. Ele domina a arte de traduzir leis complexas em linguagem simples e acessível, além de trazer estratégias imobiliárias e dicas de gestão de aluguel, transformando o conhecimento em uma ferramenta poderosa para o sucesso dos seus leitores. Nas horas vagas o Zé não desgruda do seu filho Inácio e se você não encontrar ele escrevendo ou com o bebê, provavelmente ele deve estar no tatame treinando karatê.
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