Como fazer a rescisão do contrato de aluguel legalmente

E aí, meu corretor! Você já teve que rescindir um contrato de aluguel? Se sim, você sabe que não é tão simples assim.

Tem que avisar o dono do imóvel, fazer a vistoria, pagar a multa, devolver as chaves e assinar o distrato. E se não fizer tudo direitinho, pode se meter em uma grande dor de cabeça com a justiça.

Por isso, vamos ver como fazer a rescisão do contrato de aluguel de forma correta e evitar problemas legais. Vem com a gente!

O que é a rescisão do contrato de aluguel

A rescisão do contrato de aluguel é o término da locação antes do prazo acordado.

Isso pode ocorrer por uma necessidade do locador ou se o locatário desejar devolver o imóvel por algum motivo.

O distrato do aluguel é uma ferramenta para:

• Preservar os direitos de residência ou exercício da atividade econômica do inquilino.
• Garantir os direitos do proprietário sobre o seu patrimônio.

Mas para rescindir um contrato de aluguel, não é brincadeira. É preciso seguir algumas regras previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

O artigo nº 4 define em quais situações o proprietário pode reaver o imóvel antes do prazo estipulado no contrato de locação. Isso dá mais segurança para o inquilino.

Já o artigo nº 6 garante o direito de arrependimento do inquilino, mas em alguns casos, é prevista uma multa.

Quando o proprietário pode rescindir o contrato de aluguel?

O proprietário não pode rescindir o contrato de aluguel quando bem entender, e é isso que protege o inquilino.

O distrato do aluguel pelo proprietário só é permitido pela lei em duas situações:

1. Ação de Despejo

Apesar de parecer uma ação mais radical, a ação de despejo nem sempre acontece por conflito. Ela é usada quando o inquilino descumpre a Lei de Locações ou o contrato de aluguel, conforme obrigações abaixo:

• O não pagamento de determinado aluguel;
• Reformas não autorizadas;
• Uso indevido do imóvel;
• Reformas urgentes que não permitem a presença do inquilino;
• Moradia própria do locador ou parente próximo que não tenha imóvel próprio;
• Permanência do inquilino após o término do contrato (se não houver renovação).

Além disso, você pode mediar um acordo onde o locador simplesmente solicita a saída do inquilino com uma notificação.

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2. Venda do imóvel

Se o dono do imóvel quiser vender, ele precisa dar ao inquilino o direito de ser o primeiro na fila.

Agora, se o inquilino não fechar o negócio ou não responder em até 30 dias, o proprietário pode prosseguir com a venda sem problemas.

Vale ressaltar que o inquilino não pode impedir visitas ao imóvel.

Quando o inquilino pode rescindir o contrato de aluguel?

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário pode pedir o distrato a qualquer momento. Basta notificar o dono do imóvel com 30 dias de antecedência e pagar a multa.

Mas existem algumas situações onde o inquilino pode sair do imóvel sem pagar multa.

• Quando o locatário é transferido do seu local de trabalho para outra cidade;
• Quando o imóvel tem um problema estrutural que não estava no contrato de aluguel ou na vistoria e o locador se recusa a reparar.

Nos dois casos é preciso notificar o dono do imóvel e comprovar a situação.

Como calcular o valor da multa de rescisão de contrato de aluguel?

A multa de rescisão do contrato de aluguel é calculada com base no tempo que falta para encerrar o contrato.

A Lei nº 12.744 de 2021, que altera o artigo 4°, diz que o locador pode pedir o distrato pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Geralmente o mercado estipula uma multa de até 10% do valor total do contrato ou 3 vezes o valor do aluguel.

Segue um exemplo de como deve ser o cálculo:

Vale destacar que em contratos de aluguel residencial de 30 meses, algumas imobiliárias dispensam a multa de rescisão após um certo período. Por exemplo, depois de 12 meses de aluguel, o inquilino não precisa pagar multa, só precisa avisar um mês antes. Mas claro, isso tem que estar no contrato.

Como fazer a rescisão de contrato de aluguel?

1. Comunicar a intenção de rescindir o contrato

O primeiro passo para fazer uma rescisão de contrato de aluguel é comunicar à outra parte. Isso deve ser feito por escrito, com antecedência mínima de 30 dias.

O comunicado deve conter os seguintes dados:

• Identificação das partes (nome, CPF, endereço, etc.);
• Identificação do imóvel (endereço, matrícula, etc.);
• Data da entrega das chaves;
• Motivo da rescisão;
• Data e assinatura.

A sua imobiliária deve entregar esse comunicado usando um serviço de entrega. É importante guardar o comprovante de entrega e uma cópia do documento caso precise de comprovações.

2. Realizar a vistoria do imóvel

O segundo passo para fazer uma rescisão de contrato de aluguel é realizar a vistoria do imóvel.

O termo de vistoria é o documento que descreve o estado do imóvel, possíveis danos, defeitos ou alterações. Para isso, é preciso compará-lo com o termo de vistoria feito no início da locação.

Caso haja algum dano ou alteração, a parte responsável deve arcar com os custos dos reparos.

3. Acertar os valores devidos

O terceiro passo na rescisão do contrato de aluguel é acertar os valores devidos entre as partes. Isso inclui:

• O pagamento do aluguel e dos encargos até a data da entrega das chaves;
• A devolução do valor da caução, se houver, descontados os débitos do locatário;
• O pagamento da multa por rescisão antecipada, se houver;
• O pagamento de eventuais indenizações por perdas e danos.

Seu papel é fazer o meio de campo, emitindo os recibos e garantindo que as partes cumpram com as obrigações.

4. Entregar as chaves do imóvel

O quarto e último passo para fazer uma rescisão de contrato de aluguel é entregar as chaves do imóvel. Basta o inquilino devolver as chaves para o locador ou o corretor na data combinada. Simples assim!

Rescisão do contrato de aluguel tranquila e segura

Fazer uma rescisão de contrato de aluguel pode ser simples ou complicada, dependendo da situação e da relação entre as partes. Por isso, sua imobiliária precisa estar preparada para orientar inquilinos e proprietários de imóveis.

Seguindo os passos deste artigo, você pode fazer um distrato de aluguel seguro e tranquilo. Assim, você evita problemas jurídicos, financeiros e de reputação.

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