Qual o melhor índice de reajuste de aluguel: IGP-M, IPCA, IVAR ou negociação direta?

E aí, meu corretor! Os contratos de aluguel costumam ter um reajuste anual, conforme assinado certo? Mas qual o melhor índice de reajuste de aluguel?

Nos contratos particulares é comum a negociação direta, mas o IGP-M já foi o índice mais usado pelo mercado. De alguns anos para cá, mas muitas imobiliárias começaram a usar o IPCA e há algum tempo surgiu também o IVAR.

Como escolher o melhor deles para os contratos da sua imobiliária? Confira com a gente nesse texto como cada um deles funciona e veja qual é a melhor opção para a sua empresa.

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Reajuste anual do aluguel

O reajuste anual do contrato de locação está na lei. Esse é um direito do proprietário conforme o artigo 18 da Lei do Inquilinato (8,245/91), desde que previsto em contrato.

Cada índice de preço é calculado um instituição diferente. Os valores são definidos a partir do acompanhamento de cestas de bens e serviços consumidas ou produzidas. Cabe à instituição responsável pelo cálculo definir os componentes dessas cestas. Vamos conhecer cada um dos principais índices para que você saiba qual o melhor para sua imobiliária.

O que é o IGP-M e como ele é calculado

Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é também conhecido como “a inflação do aluguel”, porque, tradicionalmente, era utilizado para o reajuste do aluguel. Ele é medido pela Fundação Getúlio Vargas e leva em consideração a inflação do consumidor (30%), do atacado (60%) e da construção civil (10%). Por isso, ele foi considerado por muito tempo como o melhor índice para quem investe no imobiliário.

Porém, ele é um indicador sensível à variação cambial. Isso quer dizer que pode prejudicar inquilinos (na alta do dólar), e proprietários (quando o câmbio está em baixa). Ele também sofre interferências de áreas distantes da população comum, como a oferta de commodities.

E ele já passou por dois extremos. Em 2017, ele chegou a ficar negativo, mas em 2020 disparou ao ponto de passar 30% no ano. Isso trouxe muitos problemas para proprietários e imobiliárias que tiveram que fazer renegociações para não perder clientes.

Em 2021, ele voltou a cair novamente e atualmente está em baixa.

→ Clique aqui e confira o valor atualiado do IGP-M acumulado.

IPCA: o que é e como é calculado

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Esse índice leva em conta o custo de vida de famílias que ganham de um a 40 salários mínimos. É o índice oficial do país, usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.

Diferente do IGP-M que é um índice ponderado, o IPCA foca na variação do poder de compra do consumidor brasileiro. Por isso, algumas imobiliárias escolheram o IPCA como o índice de reajuste de aluguel. Faz muito sentido tanto para o inquilino como para o proprietário que usa o aluguel como fonte de renda.

Esse índice leva em consideração as seguintes categorias:

• Alimentação e bebidas,
• Artigos de residência,
• Comunicação,
• Despesas pessoais,
• Educação,
• Habitação,
• Saúde e cuidados pessoais,
• Transportes e vestuário.

Cada uma das categorias ainda é dividida por subitens, totalizando 465 produtos medidos mensalmente.

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IVAR: o que é e como é calculado

Com a alta variação e a falta de realidadedos com o cenário de locação, a FGV decidiu criar um índice voltado para esse mercado. Assim nasceu o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, (IVAR), no ano de 2022.

Ele foi criado em parceria com administradoras de imóveis, para coletar os preços de contratos de locação novos, reajustados e renegociados. O objetivo é oferecer um índice que represente números mais próximos da realidade do mercado de locação.

A limitação do IVAR, porém, é sua medição limitada. Ele é calculado com base em dados de contratos de aluguel assinados em quatro capitais:

• São Paulo;
• Rio de Janeiro;
• Porto Alegre;
• Belo Horizonte.

É uma opção que está mais próxima do cenário de oferta e demanda do mercado de locação de imóveis residenciais.

Qual índice de reajuste de aluguel escolher?

O IGP-M, o IPCA e o IVAR são algumas das opções mais viáveis para o mercado de locação.

A Lei de Locações assegura que contratos com mais de três anos sem alteração possam ter seus valores revisados, o que permite levar ao valor de mercado. Se o valor subir muito, pode pedir a baixa de acordo com o definido em imóveis ao redor. Depois disso, é possivel discutir judicialmente qual o índice de reajuste de aluguel usar.

Não é obrigatório por lei o uso o IGP-M ou o IVAR. Convém à imobiliária junto com o proprietário a escolha de qual é o melhor índice a ser utilizado nos contratos de locação.

Porém, independente do índice escolhido, o contrato precisa de uma cláusula que permita a alteração, de acordo com a realidade. Essa medida pode evitar problemas como os que aconteceram durante a pandemia, abrindo margem para possíveis negociações.

Como calcular o reajuste de aluguel automaticamente com a Alude?

Manter os aluguéis atualizados, acompanhando o aniversário e os índices de cada contrato pode ser exaustivo conforme a carteira de imóveis cresce.

Mas, cadastrando seus contratos de locação na ferramenta de gestão de aluguéis da Alude os reajustes são automáticos.

Durante o cadastro do aluguel você pode definir um lembrete para o próximo reajuste, incluindo o índice.

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Mas você também pode fazer isso na aba específica para reajustes de cada locação cadastrada.

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Quando o contrato fizer aniversário, você recebe um lembrete para o reajuste de aluguel e pode aplicar às próximas faturas com um clique.

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