FCI Aluguel: o que essa taxa pode fazer pela sua gestão?
A taxa FCI aluguel é muito mais do que uma simples cobrança adicional. Se usada corretamente, ela protege o locador, facilita a gestão do corretor e ainda pode ser um diferencial competitivo para sua imobiliária. Descubra a maneira mais fácil de aplicar em suas locações!
💡 Principais conclusões
- O fundo de conservação do imóvel é uma taxa paga mensalmente pelo inquilino junto com o aluguel. Ela não é uma garantia locatícia como a caução, e também não é obrigatória, mas é muito vantajosa para todas as partes.
- Ao fim da locação é feita uma vistoria final que confere o estado de conservação do imóvel alugado. Se for necessário, o fundo é usado para cobrir reparos, como repintura, troca de portas e outros itens quebrados, se não, o FCI aluguel é devolvido integralmente.
- O percentual do fundo de conservação do imóvel varia entre 3% e 8% do aluguel e pode depender de fatores como o estado geral do imóvel, políticas da imobiliária e negociações com o locador.
E aí, meu corretor! Não seria incrível poder garantir para o locador que o inquilino vai devolver o imóvel nas mesmas condições que ele recebeu, sem choro nem birra, mesmo depois de anos de uso. Tipo um Ctrl+Z no imóvel.
Se você trabalha com locação, tenho certeza que já teve dor de cabeça com pintura e reparos no imóvel ao fim do contrato.
E o fundo de conservação do imóvel (FCI) aluguel é a solução perfeita para os seus contratos.
Mas tem muita imobiliária que não entende o que é FCI aluguel, para que serve e, pior, como gerenciá-lo de forma eficiente.
Então, deixa eu te perguntar. O FCI aluguel ainda é uma confuso ou já virou um diferencial competitivo na sua gestão imobiliária?
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Vamos ver tudo sobre o fundo de conservação do imóvel. O que é, quem paga o FCI no aluguel, como funciona e, principalmente, como transformar isso em um processo simples e profissional.
Como funciona o FCI aluguel?
Basicamente, quem paga taxa do fundo de conservação do imóvel mensalmente é inquilino. Esse valor adicional ao aluguel fica guardado com a imobiliária ou com o locador.
Ao fim da locação é feita uma vistoria final que confere o estado de conservação do imóvel alugado. Se for necessário, o FCI aluguel é usado para cobrir reparos necessários, como repintura, troca de itens quebrados.
A única coisa que pode gerar confusão é a falta de transparência. Por isso, é super importante especificar no contrato tudo sobre o fundo de conservação do imóvel, quem paga, a finalidade e regras de uso desse recurso. Isso evita confusões e faz todo mundo dormir tranquilo.
Explique para o inquilino que o FCI aluguel é como um seguro para manter o imóvel em boas condições. Deixe claro, na conversa e por escrito em contrato, que ele só será usado para cobrir danos ou desgastes causados durante o uso do imóvel. A falta desse esclarecimento pode fazer o inquilino se confundir e considerar uma taxa abusiva.
Qual é a diferença entre o fundo de conservação do imóvel e o fundo de reserva?
Pois é, apesar de serem dois fundos que envolvem dinheiro para a manutenção e conservação do imóvel, eles têm objetivos bem diferentes. Vamos destrinchar isso de maneira bem simples. O FCI aluguel, como já conversamos, é uma taxa paga pelo inquilino para cobrir as despesas de manutenção do imóvel. Ou seja, o objetivo principal é garantir que o imóvel esteja sempre em boas condições e que eventuais reparos sejam feitos rapidamente. Agora, o fundo de reserva é completamente diferente. Apesar de também envolver custos com o imóvel, ele se é direcionado às despesas emergenciais ou melhorias no condomínio, por isso geralmente é responsabilidade do locador.
| Característica | Fundo de Conservação do Imóvel (FCI) | Fundo de Reserva |
|---|---|---|
| Quem paga? | Inquilino | Proprietário |
| Objetivo | Manutenção e conservação do imóvel alugado | Emergências e melhorias do condomínio |
| Exemplos | Pintura, reposição de itens desgastados | Elevador, fachada, melhorias no prédio |
Afinal, o FCI aluguel é obrigatório ou pode ser deixado de lado?
Se a taxa do fundo de conservação do imóvel não for cobrada ao longo do contrato, tudo bem, mas isso não significa que o inquilino está isento de pagar por reparos.
Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especificamente no artigo 23, o inquilino tem a obrigação de devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo desgaste natural pelo uso.
Ou seja, se locador e locatário decidirem em comum acordo que a taxa de conservação do imóvel não será aplicada, o compromisso de deixar o imóvel em boas condições permanece.
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Quando o contrato de locação acabar, será feita uma vistoria de saída. Caso essa vistoria identifique danos ou necessidade de manutenção, o inquilino será notificado para arcar com os custos correspondentes antes de entregar o imóvel.
Na prática, o fundo de conservação do imóvel é mais um facilitador do que uma exigência legal.
Por que cobrar essa taxa FCI aluguel?
Quando o FCI aluguel não é aplicado, pode ser mais complicado cobrar reparos pontuais. Afinal, voc ê sabe como é negociar consertos na rescisão do contrato.
Essa é uma vantagem para todas as partes:
- Para o locador - o FCI aluguel é uma garantia de que ele não vai precisar tirar do bolso para consertar problemas que surgiram por conta do uso do inquilino. É uma forma de garantir que qualquer reparo necessário seja feito com agilidade e continue valorizado, em condições de ser alugado novamente sem muita dor de cabeça.
- Para o inquilino - Ter que desembolsar os custos de reparos de uma só vez, no último mês de locação, pode ficar pesado para o inquilino. Com o fundo de conservação do imóvel, esse valor é diluído em pequenas parcelas ao longo do contrato e não pesa no bolso.
O FCI aluguel é devolvido?
O FCI é um fundo usado exclusivamente para cobrir reparos no imóvel, ou seja, ele é consumido conforme necessário.
- Se o imóvel estiver impecável não há o que reparar, e o valor do FCI aluguel é devolvido ao inquilino com correção monetária. Sim, isso pode acontecer, mas é raro. O mais comum é que sempre haja algum tipo de reparo ou manutenção a ser feita.
- Se houver danos ou desgastes o valor do FCI é usado para cobrir os custos. Pintura, troca de portas ou peças desgastadas e consertos pequenos. Tudo isso entra na conta.
Comparar a vistoria inicial e final é essencial para determinar o que é apenas desgaste natural pelo uso do imóvel e o que é responsabilidade do inquilino e pode ser reparado com o FCI aluguel.
Como calcular o valor da taxa FCI aluguel?
Corretor, você sabe que a matemática é uma parte inevitável do trabalho, mas calcular a taxa do FCI aluguel não precisa ser um quebra-cabeça. Na verdade, é bem simples. Basta aplicar um percentual sobre o valor do aluguel.
Qual é o percentual utilizado?
A taxa de conservação do imóvel FCI geralmente varia entre 3% a 8% do valor do aluguel, dependendo do contrato e da política da imobiliária. Esse valor é cobrado mensalmente, junto com o aluguel.
Vamos descomplicar com números:
Se o aluguel é de R$2.200,00 e a taxa de FCI aluguel definida no contrato for de 3%, o valor cobrado será:
R$2.200,00 x 3% = R$66,00 por mês.
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Faça um teste grátisFatores que influenciam a taxa FCI aluguel
O percentual exato da fundo de conservação do imóvel pode depender de alguns fatores, como:
- Política da imobiliária. Algumas empresas aplicam uma taxa padrão, enquanto outras ajustam o percentual com base no tipo e valor do imóvel.
- O estado geral do imóvel. Imóveis mais antigos podem justificar uma taxa maior devido ao potencial de manutenção mais frequente.
- Negociação com o locador. O proprietário do imóvel pode ter interesse em definir um percentual específico, especialmente para imóveis de alto valor.
Não esqueça de explicar que esse valor é proporcional ao aluguel, ou seja, qualquer reajuste no contrato impactará diretamente nessa taxa.
Como cobrar a taxa FCI aluguel sem dor de cabeça com a Alude
Gerenciar a cobrança e o repasse desses valores pode ser um pouco mais complicado do que a aplicar a taxa FCI aluguel.
Além de aplicar a porcentagem, emitir boletos, é preciso organizar onde esse valor vai ficar guardado. Ele vai ser repassado ao locador ou vai ficar com a imobiliária?
E se o inquilino atrasar o pagamento, vai ter multa sobre esse valor? Com quem ficará a multa desse encargo?
Haja planilha e paciência. Mas calma que eu tenho a solução.
Com a Alude, você coloca a gestão das suas locações no piloto automático. Não é uma questão de aplicar uma porcentagem a 5, 10, 50 contratos, mas sobre não perder tempo para focar no que realmente importa.
- Configuração simples do contrato Quando você cadastra um novo contrato no sistema, basta inserir o percentual ou valor fixo do FCI aluguel em encargos fixos, e o restante é com a gente. Todo mês, a cobrança do aluguel já virá com a taxa FCI aluguel calculada e incluída.
- Cobranças automáticas e sem erros O sistema envia as cobranças automaticamente todos os meses por e-mail, WhatsApp ou SMS, sempre com os valores do FCI e outros encargos calculados direitinho. E se houver atraso? O sistema adiciona juros e multas automaticamente, sem precisar cancelar e atualizar boletos.
- Repasses transparentes para o locador Quando o aluguel é pago, o sistema da Alude cuida de tudo. Separa as taxas de administração e repassa o restante ao locador. Tudo isso aparece no demonstrativo de repasse, que é enviado automaticamente para o e-mail do proprietário, especificando que aquele valor é reservado para o FCI.
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Sobre a Alude
A Alude acredita que o corretor deveria passar seu tempo focado em criar relacionamentos e dar um atendimento incrível ao cliente - não fazendo burocracias ou trabalhos manuais. Para isso, criamos ferramentas que melhoram a experiência do cliente e facilitam a vida do corretor. Desde uma análise de crédito que impressiona proprietários, até uma gestão de aluguel que deixa suas locações no piloto automático. Buscamos estar presentes em todos os processos do seu dia a dia oferecendo sempre o melhor serviço pelo melhor preço. Quer saber mais? Faça um teste grátis agora mesmo.
Zé Fagotti é redator na Alude. Especializado em redação criativa pela Redhook School e apaixonado por empoderar profissionais através do conhecimento prático. Com mais de 10 anos de experiência na web, Zé já produziu diversos blogs, programas de rádio, TV, colunas de revistas e agora demonstra essa paixão escrevendo artigos que ajudam a Alude na missão de descomplicar mercado imobiliário para corretores, imobiliárias e administradores de imóveis. Ele domina a arte de traduzir leis complexas em linguagem simples e acessível, além de trazer estratégias imobiliárias e dicas de gestão de aluguel, transformando o conhecimento em uma ferramenta poderosa para o sucesso dos seus leitores. Nas horas vagas o Zé não desgruda do seu filho Inácio e se você não encontrar ele escrevendo ou com o bebê, provavelmente ele deve estar no tatame treinando karatê.
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