Exoneração do fiador: Como funciona e como fica a locação?
Entenda como funciona a exoneração do fiador no contrato de locação. Saiba quando ela pode acontecer, como agir para proteger o imóvel e garantir segurança na locação.
💡 Principais conclusões
- O artigo 39 da Lei do Inquilinato diz que qualquer garantia locatícia se estende até a devolução do imóvel, mas como tudo nessa vida, tem as exceções. A exoneração do fiador é um recurso especial que dá direito ao fiador de sair do contrato de locação em alguns casos específicos.
- No entanto, a Lei do Inquilinato é bem clara. Após a notificação de exoneração do fiador, ele ainda tem responsabilidade com o locador por 120 dias da data da solicitação. E o locatário precisa apresentar uma nova garantia para continuar no imóvel.
- Não dá para simplesmente aceitar qualquer um como garantia e torcer para que tudo dê certo. Conhecer bem o histórico financeiro do fiador é fundamental para garantir que ele cumpra com suas responsabilidades até o fim do contrato.
E aí, meu corretor! Você já viu alguém chegar na imobiliária todo animado para ser fiador de um locatário? Eu nunca.
Ser fiador de aluguel não é o sonho de consumo de ninguém. Afinal, quem quer se responsabilizar pelas dívidas de outra pessoa?
Mas essa figura é essencial nos contratos de locação, porque garante que o proprietário vai receber o aluguel, mesmo se o inquilino escorregar no pagamento.
Só que não é qualquer um que pode assumir esse papel. Os fiadores devem ter uma renda estável, um bem quitado e um nome limpo na praça. Caso seja casado, o cônjuge precisa concordar com a fiança e assinar o contrato de locação também.
E, cá entre nós, encontrar alguém que aceite essa responsabilidade não é fácil.
Ainda que o locatário tenha essa pessoa. Ser fiador não é brincadeira, e muitos podem querer a exoneração dessa responsabilidade.
Então vamos descobrir o que é essa exoneração do fiador, como fazer e o que acontece com a locação depois disso.
O que é exoneração do fiador?
Exoneração do fiador é um recurso especial que dá direito ao fiador de pedir para sair do contrato de locação.
Sim, isso pode acontecer! O cara que aceitou garantir o pagamento do aluguel, em alguns casos, pode se desligar dessa responsabilidade.
Você, corretor, precisa entender esse processo para orientar o próprio fiador, quanto o locador e locatário.
Exoneração da fiança é um tema importante no mercado imobiliário, porque pode gerar grandes impactos no contrato de aluguel.
Ninguém quer ficar com uma locação desprotegida, né?
Então continue a leitura e vamos ver quando e como a exoneração do fiador pode acontecer.
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Quando pode ocorrer a exoneração do fiador?
Via de regra, de acordo com o artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), qualquer garantia locatícia se estende até a devolução do imóvel, ainda que aconteça a prorrogação da locação por prazo indeterminado. Mas, como tudo nessa vida, existem exceções. Algumas situações específicas permitem a exoneração do fiador.
Vamos ver melhor quando a possibilidade de exoneração do fiador pode acontecer.
De acordo com o artigo 40, o fiador pode solicitar a exoneração em 3 cenários principais:
- Fim do prazo do contrato: Na locação por prazo determinado, quando o contrato atinge o prazo inicialmente acordado e se torna indeterminado, o fiador tem o direito de se desligar.
- Alterações nas condições do contrato original: Outra situação em que o fiador pode pedir exoneração é quando o contrato sofre mudanças significativas, como renovação, ou até uma mudança de proprietário do imóvel. Se o contrato mudar, sem que o fiador tenha concordado, ele pode pedir para sair do jogo.
- Alterações financeiras: Se houver mudanças na situação financeira, como perda do bem, ou queda brusca de renda, o locador pode ficar em apuros. Com isso, pedir a exoneração do fiador e uma nova garantia pode evitar um risco maior.
Se o contrato de locação for de prazo indeterminado, isso poderá ser feito a qualquer momento.
Como o fiador pode solicitar a exoneração?
O fiador tem o direito de se exonerar quando quiser, conforme as situações que discutimos no tópico anterior.
Primeiro de tudo, o fiador precisa notificar o locador por escrito. Ele deve enviar uma carta registrada ou utilizar outro meio que garanta que o locador foi notificado adequadamente
A carta deve conter os detalhes do contrato e a manifestação explícita do desejo de ser exonerado dos efeitos da fiança.
No entanto, a Lei do Inquilinato é bem clara. Após a notificação de exoneração do fiador, ele ainda tem responsabilidade com o locador por 120 dias da data da solicitação.
O inquilino deve, então, encontrar uma nova garantia locatícia, seja outro fiador, seguro-fiança, caução ou desocupar o imóvel.
Esse prazo existe justamente para proteger o locador, garantindo que ele não fique desamparado.
O que acontece com a locação depois de exoneração do fiador?
Quando o fiador decide pedir exoneração, o impacto no contrato de locação pode ser grande. Tanto o locador quanto o inquilino precisam estar atentos ao que pode acontecer a partir daí.
Essa mudança na garantia do aluguel pode, sim, abalar a relação entre as partes, principalmente se não for bem gerenciada por você.
Após a exoneração do fiador, o patrimônio do locador fica em risco. Nesse caso, você deve agir para garantir a segurança da locação, podendo exigir novo fiador ou outra garantia.
Ainda de acordo com o artigo 40, se o inquilino não conseguir encontrar uma nova garantia 30 dias após a notificação, o locador pode tomar medidas legais. O ação de despejo é uma das alternativas, justamente para proteger o locador de eventuais prejuízos.
A melhor saída para evitar maiores problemas é garantir que o locatário esteja bem informado sobre o prazo e as alternativas de garantia.
Você, corretor, pode orientar o locatário a buscar soluções rápidas. A contratação de uma nova garantia como o caução Alude, pode ser uma saída mais prática e segura do que encontrar um novo fiador.
Então, a exoneração do fiador não precisa ser o fim do mundo, mas precisa de agilidade para que a locação continue segura.
Como evitar problemas com a exoneração do fiador?
Corretor, evitar dores de cabeça com a exoneração do fiador começa lá no início da negociação! Conhecer bem o histórico financeiro do fiador é fundamental para garantir que ele cumpra com suas responsabilidades até o fim do contrato.
Não dá para simplesmente aceitar qualquer um como garantia e torcer para que tudo dê certo, né?
Escolha bem o fiador! Sempre analise o perfil do fiador com cautela.
Verifique se ele tem uma boa condição financeira e estável o suficiente para arcar com as obrigações, caso o inquilino não pague.
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Zé Fagotti é redator na Alude. Especializado em redação criativa pela Redhook School e apaixonado por empoderar profissionais através do conhecimento prático. Com mais de 10 anos de experiência na web, Zé já produziu diversos blogs, programas de rádio, TV, colunas de revistas e agora demonstra essa paixão escrevendo artigos que ajudam a Alude na missão de descomplicar mercado imobiliário para corretores, imobiliárias e administradores de imóveis. Ele domina a arte de traduzir leis complexas em linguagem simples e acessível, além de trazer estratégias imobiliárias e dicas de gestão de aluguel, transformando o conhecimento em uma ferramenta poderosa para o sucesso dos seus leitores. Nas horas vagas o Zé não desgruda do seu filho Inácio e se você não encontrar ele escrevendo ou com o bebê, provavelmente ele deve estar no tatame treinando karatê.
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