Como funciona o direito de preferência do locatário?

O direito de preferência do locatário consiste na ideia do inquilino ter prioridade na compra do imóvel alugado. Isso porque, existe uma legislação nomeada como “direito preferência de compra”.

Ou seja, mesmo que a propriedade esteja alugada, ainda assim ela pode ser vendida. Este é um tipo de medida que causa dúvidas frequentes para uma boa parte dos locatários.

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Afinal, em certos casos, o residente deseja continuar na habitação até o fim do contrato ou mesmo realizar a renovação.

Quer entender como agir em situações assim? Então, continue a leitura. Iremos explorar tudo sobre o direito de preferência do locatário. Vamos lá?

O que é o direito de preferência do locatário?

O direito de preferência do locatário, nada mais é do que a prioridade do locatário na compra do imóvel locado por ele. É um direito que está previsto na Lei do Inquilinato, nos artigos 27 e 28.

Além disso, o contrato de locação de qualquer imóvel (sendo residencial ou comercial) também prevê o direito de preferência do locatário. No entanto, vale destacar que esse direito não é permitido em algumas situações também previstas na lei. Como:

• Casos de constituição da propriedade fiduciária;
• Perda ou venda da propriedade por qualquer forma de realização de garantia;
• Casos de venda ou perda do imóvel por decisão judicial;
• Integralização de capital;
• Cisão;
• Fusão;
• Permuta;
• Doação;
• Incorporação.

Nesse sentido, o dono da propriedade não pode recusar a venda do imóvel, a princípio, para o inquilino. Claro, exceto nas situações destacadas acima.

Contudo, se o proprietário vender um imóvel sem o inquilino saber, ele pode entrar com as seguintes medidas:

1. Abrir uma ação contra o proprietário por perdas e danos;
2. Solicitar o direito de propriedade para si. Neste caso, ele deve depositar o valor do imóvel dentro de seis meses a partir da venda.

Quer entender como o inquilino terá o conhecimento de que a propriedade está à venda? Então, continue a leitura, pois vamos falar sobre a carta de preferência.

Como funciona o direito de preferência do locatário?

Quando o locador decide vender um imóvel, ele deve, por obrigação, comunicar ao locatário por meio da carta de preferência. Trata-se de um documento, no qual deve apresentar todas as condições da negociação, como:

• Endereço do imóvel;
• Data de emissão da notificação;
• Condições de pagamento;
• Preço de venda;
• Dados dos responsáveis pela negociação:
• Se existe algum débito em aberto da propriedade.

Após o locatário receber a carta de preferência , ele tem 30 dias corridos para mostrar interesse pela aquisição do bem.

Se o prazo encerrar e o inquilino não demonstrar nenhum interesse, ele perde o direito de preferência de compra. Assim, abre espaço para qualquer outra pessoa comprar.

E quanto ao direito de vigência de locação?

A Lei do Inquilinato também prevê o direito de vigência de locação. Seu objetivo é manter o contrato de locação vigente até o fim do prazo estabelecido. Isso, ainda que o bem seja vendido a outra pessoa. Desse modo, o inquilino pode ficar até o fim da vigência do contrato.

No entanto, para que esse direito tenha validade, é necessário que o prazo esteja explícito no contrato de locação. Além disso, o documento deve estar registrado na matrícula da propriedade.

O que acontece após o imóvel ser vendido?

A verdade é que não há uma resposta concreta para isso. Isso porque, cada negociação deve ser avaliada de forma separada. Então, poderá oferecer uma resposta satisfatória para todos os envolvidos.

Nesse sentido, separamos duas situações comuns no mercado para explicar o que deve ser feito em ambas.

Quando o novo dono do imóvel deseja continuar o aluguel

Sim, existe a possibilidade de outra pessoa comprar um imóvel e manter o aluguel. Afinal, muitas pessoas compram imóveis com objetivo de conseguir uma renda com a locação.

Desse modo, o inquilino pode permanecer no imóvel, mesmo que seja com um dono diferente. Não é necessário criar um novo contrato de aluguel, uma vez que poucos detalhes serão alterados.

Sendo assim, será feito somente um aditivo. Ou seja, a troca do nome do antigo dono para o novo e outras informações, caso seja preciso.

Quando o inquilino precisa deixar o imóvel

Quando o novo dono do imóvel decide usá-lo para fins comerciais ou moradia, é necessário que o locatário deixe o local.

Em situações assim, ele receberá um comunicado com o aviso que a venda foi realizada e tem 90 dias para devolver o imóvel nas mesmas condições que encontrou. Lembrando que é de extrema importância enviar esta notificação, em imediato, depois de assinar o contrato de compra e venda.

Contudo, pode ser que o prazo de 90 dias não seja aplicado. Isso por conta da cláusula de vigência presente no contrato.

Afinal, ela garante ao locatário o direito de permanecer no imóvel até o final do contrato de locação. Isso é válido também quando a propriedade é vendida para outra pessoa.

Se esses requisitos não forem respeitados, então o prazo de 90 dias volta a ser válido. Assim, o inquilino é obrigado a deixar o local. Inclusive, por isso é crucial que o locador e o locatário saibam de todas as normas do contrato de aluguel.

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