Como comunicar a não renovação de contrato de aluguel?

A relação entre proprietário e inquilino é a base da relação do contrato de aluguel. No caso da locação residencial, existem momentos em que o locador, por diversos motivos, não tem interesse que o locatário continue usando o seu imóvel.

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O proprietário tem direito de não renovação do contrato de aluguel residencial? Vamos saber mais sobre isso e elaborar juntos um modelo no final do texto.

O contrato de aluguel

A Lei do Inquilinato é o regimento que controla a relação da locação e ela aborda essa possibilidade. E cita três espécies de locação: a residencial, a não residencial e a de temporada.

O prazo máximo para iniciar a validade de um contrato é de 90 dias na locação temporária. Para os outros tipos de locação, as partes podem decidir livremente quanto tempo o contrato durará, de acordo com o que for melhor para elas.

No caso da locação residencial, a lei estimula que o prazo seja igual ou superior a trinta meses. Ainda assim, inquilino e proprietário podem fazer um contrato de locação com prazo menor.

O contrato geralmente é renovado automaticamente ao fim do período. Mas existem alguns motivos que podem fazer com que ele seja interrompido por inquilinos ou proprietários.

Motivos para o proprietário não renovar o contrato de locação

De acordo com o artigo 52 da lei, o proprietário não estará obrigado a renovar o contrato apenas em algumas situações:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

Mas, não são apenas esses motivos. Pode ser por outros, como por exemplo:

• Se tiver que realizar obras no imóvel;
• Por imposição do Poder Público;
• Para fazer modificação que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52);
• Se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, ou para transferência de fundo de comércio, existente há mais de um ano, sendo ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital.

Se o interrompimento do contrato não acontecer por alguns desses motivos, não há o que fazer. Isso acontece porque no Brasil, os locadores têm uma história de abusos econômicos em relação aos locatários.

Por isso, a lei visa equilibrar as partes. Antes da lei 8.245/91 havia a lei 6.649/79. Sem essa proteção, os proprietários poderiam cobrar aluguéis acima do mercado, já que, dificilmente, o inquilino abriria mão do seu ponto estabelecido.

Afinal, pode o proprietário pedir o imóvel de volta quando quiser?

Após vermos o que diz a lei, podemos afirmar que depende. Às vezes, mesmo sendo proprietário, o locador pode não ter direito de encerrar o contrato apenas porque deseja.

Apesar dos benefícios da renovação contratual, o locador às vezes prefere contratos com menos de cinco anos para evitar a renovação automática. Uma solução comumente utilizada no mercado, é permitir que as partes negociem uma multa para encerrar o contrato mais livremente.

Recentemente, a lei de locação passou por mudanças para alterar restrições e ampliar a liberdade dos contratantes. Especialmente em contratos "built to suit", aqueles construídos sob medida para atender a demanda comercial.

A tendência de reduzir restrições parece estar aumentando, dando mais influência ao mercado nas negociações, especialmente quando o locador não é mais dominante.

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Como fazer a notificação ao inquilino?

No caso de uma não renovação ou cancelamento por conta de algum dos motivos citados acima, o proprietário pode enviar uma notificação extra judicial para avisar o inquilino do desejo de ter o imóvel disponível.

Embora possa comunicar ao destinatário os motivos que pesaram para a decisão de não renovar o contrato de locação, a justificação não é necessária. Sua principal finalidade é comunicar o aviso prévio estabelecido no contrato de locação.

É recomendável enviar a notificação com antecedência para que o inquilino possa tomar as medidas necessárias para desocupar o imóvel. Também é importante enviar essa notificação de forma a se comprovar o seu recebimento, como por carta registrada com aviso de recebimento.

A Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino tem 30 dias para desocupar o imóvel após receber a notificação de não renovação do contrato de aluguel.

Modelo de notificação de não renovação do contrato de locação

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