Como fazer um contrato de aluguel simples e completo

E aí, meu corretor! Precisa fazer um contrato de aluguel e está perdido?

Sabemos como desenvolver um contrato de locação de imóveis pode ser bem complicado, né?

Muitas imobiliárias e corretores por aí usam modelos de contrato de aluguel prontos em Word, só para editar. Mas fique esperto! Esses modelos prontos podem ser um tiro no pé.

A relação locatícia é muito delicada, tanto é que temos 2 legislações que envolvem esse processo:

• Lei do Inquilinato | Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991
• Código Civil

E ainda são 3 partes envolvidas:

• O proprietário que é o locador
• O inquilino que é locatário
• A imobiliária ou corretor que é intermediário.

Se o contrato de aluguel não for feito com cuidado, pode causar problemas para qualquer um desses lados.

Por isso, continue aqui com a gente. Vamos conferir cada cláusula do contrato de aluguel para manter só o que realmente importa, vamos lá?

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Por que um contrato de aluguel é tão importante?

Fechar um contrato de aluguel não é só papelada, é garantia e confiança para todos os envolvidos

Para o proprietário, é uma proteção do bem e da inadimplência, com regras e punições caso o acordo seja desrespeitado.

Já para o inquilino, é uma forma de deixar claro quanto tempo terá o imóvel e qual o valor a desembolsar mensalmente. Sem pegadinhas.

Um acordo bem amarrado também detalha as condições de devolução do espaço, evitando cobranças injustas.

É uma burocracia, mas vai garantir tranquilidade para todo mundo.

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Título do contrato de aluguel simples

Olha só que interessante. Por incrível que pareça, muitos contratos de aluguéis já começam com confusão. Por isso é importante evitar termos genéricos e ser o mais específico possível desde o título.

Um excelente título tem 3 partes:

• Especifica o tipo de locação (residencial ou não residencial)
• Especifica se tem ou não garantias
• Esclarecimento sobre o prazo (determinado ou indeterminado)

Contrato de aluguel simples: Cláusulas fundamentais

Imagine que você vai fazer um bolo.

Você sabe que precisa misturar ovo, açúcar, manteiga, farinha de trigo…. Mas como é que se faz isso?

Por mais que você conheça os ingredientes, se não souber como unir cada um deles, dificilmente vai ter um bom resultado.

A mesma coisa na hora de montar o contrato de locação. Se não souber como organizar todas os elementos enolvidos, dificilmente terá um bom contrato de aluguel.

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Seguindo com a analogia do bolo, a primeira coisa a se fazer é olhar a receita, não é? Existem vários tipos de bolos e por mais que o caminho seja o mesmo, podem existir pequans variações.

No contrato de aluguel é a mesma coisa. Existem diferenças, porque cada imóvel e cada inquilino também é diferente um do outro.

Você deve seguir a receita, mas adequar conforme a situação particular.

Talvez um contrato precise de uma garantia diferente, ou tenha uma despesa diferente. É por isso que modelos de contratos de aluguéis prontos causam mais confusão do que esclarecimento.

Então, onde é que está a receita da locação? Na lei 8245/91, a lei de locações.

Mas para você sair na frente, listamos as principais cláusulas do contrato de aluguel simples. Vamos fazer esse bolo?

Qualificação das Partes:

Conhecendo as partes envolvidas, detalhe informações completas sobre o locador (proprietário) e locatário (inquilino). Inclua nomes, RGs, CPFs, endereços, profissão, estado civil e dados dos cônjuges, se aplicável. Em caso de fiador, acrescente os dados dele.

Objeto da Locação:

Forneça detalhes abrangentes sobre o imóvel. Descreva rua, número, complemento, bairro, CEP e cidade. Seja minucioso ao caracterizar o local a ser alugado.

Pagamento do Aluguel:

Especifique o valor do aluguel, numericamente e por extenso, em moeda nacional. Informe a forma de pagamento (boleto, PIX, depósito) e detalhes da conta bancária, se aplicável.

Estabeleça uma data limite de pagamento, com multa e juros por atraso.

Determine quais despesas serão responsabilidade do locatário. Podem ser IPTU, condomínio, contas de consumo.

Reajuste de Aluguel:

Inclua uma cláusula específica sobre a correção monetária, apontando o índice a ser utilizado para o reajuste anual.

O índice mais usado em contratos de aluguéis é o IGP-M.

Mas, após a pandemia, esse índice vem apresentando um valor acumulado negativo. Por conta disso, muitas imobiliárias passaram a discriminar que o aluguel se mantém, em caso de índice negativo.

Prazo da Locação:

Existem dois tipos de contratos de aluguéis, com prazo determinado ou indeterminado. E isso faz bastante diferença.

De acordo com lei do inquilinato, o prazo ideal para contratos de aluguel é de 30 meses.

Isso porque, ao fim do período, a rescisão é automática e o proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento.

Mesmo no contrato de 30 meses, é bem comum isentar a multa rescisória do inquilino depois de um tempo de permanência.

Os contratos de aluguel com menos de 30 meses não são muito vantajosos para os proprietários. Porque mesmo depois do fim do período, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes de cinco anos de locação consecutiva.

Inclua um parágrafo sobre a desocupação antes do fim do contrato de aluguel e a multa aplicável a este caso.

Geralmente a multa rescisória é igual a três meses de aluguel. Mas, o corretor pode mediar um acordo com outro valor, caso uma das partes quebre o contrato de aluguel.

Garantias de pagamento

Se optar por um contrato com garantia, você não poderá cobrar o aluguel adiantado.

Caso o seu contrato tenha garantia, defina um dos 4 tipos amparados pela lei do inquilinato, sendo os mais comuns:

• Fiador: Pessoa responsável por inadimplências, com imóvel próprio.
• Seguro Fiança: Apólice contratada via seguradora, maior proteção ao proprietário, porém é mais onerosa ao locatário.
• Caução: Valor pago no início, ressarcido ao final do contrato se não houver problemas.

A lei também prevê a garantia por cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, porém, é pouco utilizada.

Estado do imóvel

Esclareça que há um termo de vistoria anexado e deixe claro que o inquilino concorda com as boas condições de uso.

Além disso, é interessante lembrar que o inquilino deve cuidar da manutenção do imóvel. Os custos de eventuais reparos também serão responsabilidades dele, a não ser os desgastes naturais.

A obrigação do inquilino é de devolver o imóvel no mesmo estado que o recebeu.

Infiltrações ou problemas estruturais geralmente são de responsabilidade do proprietário. Então, peça que o inquilino comunique imediatamente ao locador para providências cabíveis.

Foro

Escolha um foro para resolver dúvidas ou disputas do contrato e evittar complicações futuras.

E sempre vale a pena trocar uma ideia com um advogado especializado em contratos de aluguel.

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