Carteira de locação à venda: oportunidade ou armadilha?

E aí, corretor! Já pensou na possibilidade de comprar carteira de locação? Essa parece ser uma excelente estratégia para crescer rápido, sem precisar sair batendo de porta em porta.

Escolher uma carteira de locação à venda faz você começar com uma receita recorrente garantida.

Mas antes de se empolgar, é bom lembrar que nem tudo que reluz é ouro.

O que muitos não consideram é que uma carteira de locação à venda pode trazer tanto benefícios quanto desafios.

Então, será que vale a pena comprar uma carteira de locação?

Neste artigo, vamos descobrir as vantagens e os riscos, e entender se essa é mesmo uma oportunidade de ouro ou, quem sabe, uma armadilha bem embalada. Vamos nessa?

O que é uma carteira de locação à venda e como funciona?

Antes de entrar nas vantagens e riscos, vamos entender o básico: o que é, afinal, uma carteira de locação à venda?

Basicamente, é a venda de um conjunto de contratos de aluguéis que uma imobiliária ou corretor já administra.

Cada contrato gera uma receita recorrente com as taxas de administração. Geralmente equivalente a 10% do valor do aluguel.

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Uma carteira de locação à venda é oferecida por quem tá se aposentando ou prefere trabalhar só com vendas.

Na prática, comprar carteira de locação é comprar um “pacote” de imóveis já alugados e com receita garantida. Isso acelera a expansão da sua base de clientes e sua rentabilidade.

Existem dois tipos principais de carteiras de locação à venda:

• Carteiras de imóveis residenciais: Geralmente com maior rotatividade de inquilinos e o ticket médio um pouco menor.
• Carteiras de imóveis comerciais: Podem gerar uma receita maior, mas tendem a exigir mais atenção.

Comprar carteira de locação te dá volume e receita. Mas você também recebe a responsabilidade de gerenciar esses contratos.

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Vantagens de comprar carteira de locação

Se adquirir uma carteira de locação à venda parece uma grande oportunidade, é porque realmente tem seus benefícios.

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• Expansão rápida do portfólio: Em vez de captar imóveis um por um, você adquire dezenas (ou até centenas) de contratos de uma só vez. Isso acelera a expansão da sua carteira de clientes e aumenta sua presença no mercado.
• Receita recorrente e garantida: Uma carteira de locação à venda traz contratos ativos. É uma injeção de receita recorrente com o aluguel e as taxas de administração.
• Economia de tempo e custo: Comprar uma carteira de locação elimina o trabalho de marketing imobiliário e captação. Isso reduz os custos de aquisição de novos contratos. Você pula direto para a fase de gestão dos imóveis já alugados.

Riscos e cuidados ao comprar uma carteira de locação

Corretor, comprar carteira de locação pode ser uma baita oportunidade, mas também tem seus riscos. Para garantir que o negócio não vire dor de cabeça, aqui vão os pontos de atenção:

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• Inadimplência e processos judiciais: Toda carteira de locação tem seu índice de inadimplência. Ao comprar, você também herda essa taxa. Antes de fechar o negócio, dê uma boa olhada no histórico dos inquilinos. Muita inadimplência ou disputas judicias podem dar um trabalhão e comprometer o retorno.
• Transferência dos contratos: Nem todos os contratos podem ser transferidos na hora. Confira se existem cláusulas que exijam a aprovação do proprietário antes da mudança de gestão para evitar confusão.
• Imóveis vagando e manutenção: Muitos imóveis desocupados ou que precisam de reformas podem sair caro. Verifique esses detalhes para ter uma ideia real do que você vai precisar investir.
• Manutenção e gestão de conflitos: A nova carteira traz toda a responsabilidade de manter a satisfação dos novos clientes. A manutenção dos imóveis e a resolução de conflitos que já estavam em andamento passam a ser sua responsabilidade. Proprietários que tinham uma relação mais próxima com o corretor podem não querer continuar com você, e eles têm esse direito.
• Equipe preparada para a nova demanda: Com uma nova carteira, a carga de trabalho aumenta. Confirme se sua equipe está pronta para dar conta do recado ou se precisa melhorar a gestão de locação de imóveis.

Quanto vale uma carteira de locação e como avaliar?

O valor da carteira de locação à venda pode ser calculado entre 10 a 22 vezes o valor mensal das taxas de administração.

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Mas existem vários outros fatores que podem influenciar o valor final.

• Taxa de ocupação: Com mais imóveis ocupados, maior o fluxo de caixa garantido. Já uma carteira com muitos imóveis disponíveis apresenta um risco de receita menor.
• Qualidade dos contratos: Contratos bem estruturados, com vistorias de entrada e garantias são mais seguros. Se os prazos são bem definidos e taxas de inadimplência controladas, a carteira se torna muito mais atraente.
• Perfil dos imóveis: Imóveis em boas localizações e com infraestrutura, valorizam a carteira. Da mesma forma, carteiras de imóveis comerciais tendem a ter valores mais altos pela maior rentabilidade.
• Histórico de manutenção: Avalie custos recorrentes de manutenção e reformas realizadas. Uma carteira com alto custo de manutenção pode acabar gerando um retorno menor, o que impacta o valor da compra.

Avaliar uma carteira de locação à venda exige conhecimento do mercado imobiliário e uma análise cuidadosa dos contratos e imóveis.

Como assumir a nova demanda de contratos sem impactar a equipe de locações

Comprar carteira de locações permite expandir com velocidade, sem precisar caçar contratos um a um.

Mas um alto volume de novos contratos pode bagunçar a sua gestão ou te fazer perder todo o lucro com novas contratações.

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Só que com a Alude, sua gestão de aluguéis entra no “piloto automático”. Você só cadastra as locações e o sistema assume o trabalho pesado.

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• Reajustes e atualizações de contrato: Nada de esquecer prazos de reajuste. Configure a data e o índice para nunca deixar o proprietário perder dinheiro.
• Repasses de aluguel: Quando o pagamento entra, a Alude separa os valores e faz o repasse imediato nas contas dos proprietários. Sem complicações, sem atrasos.

Sobre a Alude

A Alude acredita que o corretor deveria passar seu tempo focado em criar relacionamentos e dar um atendimento incrível ao cliente - não fazendo burocracias ou trabalhos manuais. Para isso, criamos ferramentas que melhoram a experiência do cliente e facilitam a vida do corretor. Desde uma análise de crédito que impressiona proprietários, até uma gestão de aluguel que deixa suas locações no piloto automático. Buscamos estar presentes em todos os processos do seu dia a dia oferecendo sempre o melhor serviço pelo melhor preço. Quer saber mais? Faça um teste grátis agora mesmo.