Ação de despejo: Guia do início ao fim para imobiliárias

E aí, meu corretor! Você já passou pela situação chata e delicada de entrar com uma ação de despejo em uma locação?

Lidar com inquilinos, contratos e a lei do inquilinato pode ser uma tarefa complexa.

Mas fica frio, nesse guia vamos juntos decifrar as minúcias legais e absorver um conhecimento prático. No fim, você vai poder não apenas lidar, mas também antecipar possíveis situações da tão temida ação de despejo.

Bora lá!

O que é uma ação de despejo?

Os objetivos da ação de despejo são só 2:

• Cobrar os valores em atraso
• Forçar a desocupação do imóvel

Em linhas gerais, uma ação de despejo é um processo para recuperar a posse do imóvel pelo proprietário. Isso ocorre quando o locatário não cumpre as obrigações do contrato de aluguel.

Os artigos de 59 a 65 da lei do inquilinato (Lei 8245/91) estabelecem as regras para a desocupação. Portanto, o inquilino que cumpre corretamente o contrato também se beneficia. Isso porque o proprietário não pode retirar o locatário por meios arbitrários ou forçados, apenas nos casos previstos.

Saiba como funciona uma ação de despejo

1. Só depois de muita conversa e uma notificação formal sem resolução é que o proprietário deve usar a ação de despejo. Embora não seja obrigatória, essa etapa é uma excelente prática para o locador se resguardar judicialmente, pois comprova que já tentou vias extrajudiciais, sem sucesso.
2. Com os documentos que comprovam a situação, a imobiliária dá entrada no processo judicial. A ação é ajuizada e a justiça entra em cena para resolver o impasse, conforme a lei.
3. Se a razão for do proprietário, o inquilino é notificado e tem um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel.
4. Após a decisão do juiz, o locatário pode recorrer e prolongar a ação ou pagar a dívida e encerrar o processo.
5. Se o motivo for o atraso no aluguel, o dono do imóvel pode pedir uma liminar. Isso reduz o prazo de desocupação para 15 dias, antes mesmo do julgamento final do processo. Para pedir a liminar, é necessário uma caução equivalente a 3 meses de aluguel, que fica com o juiz até o fim do processo.
6. Quando acabam os prazos e recursos, o oficial de justiça cumpre a ordem de despejo e o proprietário retoma o imóvel.

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Quando a imobiliária pode iniciar uma ação de despejo?

Geralmente, as imobiliárias iniciam uma ordem de despejo quando o pagamento do aluguel está atrasado. No entanto, essa é apenas uma das possibilidades permitidas.

A ação de despejo é válida sempre que o contrato for descumprido pelo inquilino. A Lei do Inquilinato prevê várias situações que podem levar a essa medida drástica. São elas:

Despejo por falta de pagamento

Não existe prazo definido na Lei do Inquilinato. Na prática, a imobiliária pode iniciar uma ação de despejo por falta de pagamento com apenas um dia de atraso no aluguel.

Além disso, a Lei 12.112/09 trouxe mudanças significativas, permitindo que o atraso em outras taxas, como condomínio, IPTU, luz, água e gás, também possa levar a imobiliária a exigir o despejo. No entanto, é essencial agir com responsabilidade em todo o processo.

A imobiliária também pode pedir uma liminar para que o despejo seja feito em quinze dias, antes mesmo do julgamento. Mas para isso, são necessários cumprir todos os requisitos abaixo:

• Prestação de caução (depósito equivalente a 3 meses de aluguel)
• Comprovação da falta de pagamento nos seus devidos vencimentos
• O contrato de locação deve ser sem garantias ou estar extinto por qualquer motivo

Desocupação para uso próprio

A regra geral é que o proprietário não pode retomar o imóvel durante o prazo estipulado no contrato.

Mas, se ele for prorrogado por tempo indeterminado, o artigo 47, da Lei nº 8.245/1991, permite a ação de despejo para moradia, seja para o dono do imóvel, cônjuge, ascendentes (pais e avós) ou descendentes (filhos e netos).

Claro, com uma condição: esses familiares não podem ser proprietários de outro imóvel.

Ação de despejo por permanência

O contrato de locação chegou ao fim, sem possibilidade de extensão ou renovação, e o locatário insiste em permanecer no imóvel?

Nessa situação, o proprietário tem o direito de entrar com um processo de despejo para recuperar o local. Essa condição vale para contratos longos e também os feitos por temporada.

Desocupação para reparos urgentes

Em alguns casos, é inviável concluir os reparos na presença do inquilino no imóvel. Em outros, há situações em que o locatário se recusa a permitir as obras necessárias. Nessas circunstâncias, a imobiliária pode iniciar o processo de despejo para proteger o imóvel do proprietário.

Despejo por morte do inquilino

Esta é uma situação delicada, mas importante de conhecer.

Se o locatário falecer e não houver um sucessor legítimo para assumir a locação, a ação de despejo é a alternativa. O conceito de sucessor legítimo é definido no artigo 11, inciso I, da Lei do Inquilinato.

Processo de despejo por extinção do contrato de trabalho

O artigo 47 da Lei do Inquilinato viabiliza a ordem de despejo do imóvel com contrato por vínculo empregatício.

Se o contrato de trabalho acaba e o inquilino não quiser deixar o imóvel, a imobiliária pode entrar com uma ordem de despejo.

Ordem de desocupação por irregularidade na garantia

Para proteger a locação de inadimplências, temos algumas opções de garantias locatícias previstas na Lei 8245/91.

No entanto, imprevistos podem ocorrer, como o falecimento ou mudança de endereço do fiador, ou mesmo a locação continuar por tempo indeterminado quando a fiança tinha um prazo definido.

Se precisar trocar uma garantia locatícia, o inquilino tem que ser notificado por escrito. E tem até trinta dias para resolver, caso contrário, a imobiliária pode entrar com a ação de despejo.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

A ordem de despejo é como uma maratona, leva tempo mesmo! Especialmente se o morador decidir se defender. Por isso, as imobiliárias só recorrem a isso como último recurso.

O tempo varia dependendo da região e do tribunal. Em São Paulo, por exemplo, leva de 6 a 12 meses. É bem longo, né?

Como a imobiliária pode evitar a ação de despejo?

Evitar uma ação de despejo é sempre a melhor opção, né? E tudo começa na escolha do inquilino.

Saber o histórico do locatário mostra se ele tem condições de cumprir o contrato de aluguel.

E a maneira mais eficaz de fazer isso é com uma análise de ficha completa, como a da Alude.

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É só digitar um CPF ou CNPJ e receber, instantaneamente, um relatório completão e bem organizado.

• Score de crédito
• Dívidas
• Cheques devolvidos
• Patrimônio
• Estimativa de renda
• Processos judiciais
• Protestos em cartórios
• Relacionamentos pessoais
• Relacionamentos econômicos
• Telefones e endereços

Sobre a Alude

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