Como cobrar aluguel atrasado e prevenir a inadimplência

Aluguel atrasado: como cobrar?

Se você acompanha os noticiários, já sabe que dever aluguel é algo que às vezes, até mesmo as celebridades passam. Não importa o motivo, mas para quem é dono de imobiliária ou corretor, não é algo muito bom, não é mesmo? Não se preocupe, pois neste artigo vamos falar sobre como cobrar o aluguel atrasado de inquilinos.

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É importante notar, que isso não é algo que deve levar você a ter receio ou vergonha de fazer, pois os motivos são diversos. Às vezes a pessoa se esquece, ou está passando por um momento difícil. Mas, independente do motivo, existe o jeito certo de fazer isso.

Também é relevante distinguir o atraso do aluguel, da inadimplência.

• Atraso se refere a um pagamento não realizado em um espaço alguns poucos dias;
• Inadimplência acontece quando o locatário não realiza o pagamento da locação mesmo depois de 3 meses do vencimento.

3 diferentes caminhos para cobrar o aluguel atrasado

Ao realizar a cobrança do aluguel atrasado, você pode escolher entre 3 caminhos. Cada caminho possui uma forma diferente de agir: medidas amigáveis, medidas cabíveis e medida drástica. Como os próprios nomes já explicam, são formas de se realizar a cobrança, em diferentes níveis.

1) Medidas amigáveis

Aqui, sua empresa vai realizar a lembrança ao inquilino, de maneira mais branda, mais amigável mesmo.

Pedido direto ao inquilino

O bom relacionamento é uma ótima forma de trabalhar a prevenção de atrasos. Ter um bom canal de comunicação com o inquilino, pode já ser um lembrete constante do vencimento do aluguel, em datas estratégicas.

Um contato para apontar o atraso no pagamento, pode acontecer nos primeiros 5 dias. Sua mensagem deve ser simples e amigável, visando entender o motivo do atraso.

Ofereça uma forma para ele conseguir efetuar o pagamento. Caso a mensagem não surta efeito, faça um contato direto com o inquilino, via telefone ou pessoalmente.

Leve em conta também o histórico do inquilino: é um atraso pontual ou recorrente? No caso de um um bom inquilino, você pode oferecer pagamento com prazos, parcelamentos ou isenção de multas.

Notificação extrajudicial

Se a conversa não deu certo, talvez seja preciso mostrar que a coisa está ficando mais séria e que ainda comprove sua tentativa de cobrança.

Você pode notificar de diferentes maneiras, como por mensagem, e-mail, carta, telegrama ou até em um cartório. Mas é bom especificar no contrato quais formas de comunicação serão usadas, para ter certeza que está tudo válido.

Garantias no contrato

Antes ou depois da notificação, é possível acionar as garantias locatícias utilizadas. Caso seja com fiador, mande uma mensagem pra ele, comunicando sobre o atraso do aluguel.

Como geralmente é alguém próximo do inquilino, essa pode ser uma forma de incentivar o pagamento. Uma vez que o nome do fiador está no contrato, ele deve procurar o inquilino para evitar arcar com possíveis prejuízos.

Se a garantia é o seguro fiança ou a caução, vai ser necessário comprovar tentativas anteriores de cobrança ao inquilino.

2) Medidas cabíveis

Essas medidas intermediárias são muito sérias e podem trazer problemas e dificuldades para o inquilino. Por isso, é recomendável sempre tentar um acordo amigável, antes de tomá-las.

Execução judicial

Segundo o Código de Processo Civil, a dívida de um contrato de locação é considerada título executivo extrajudicial. Isso quer dizer que ela é um tipo “diferente” de processo, com o juiz intimando o devedor a pagar a dívida em três dias (artigo 827).

Se a dívida não for paga em três dias, o devedor terá que apresentar os valores que entende como correto, e será obrigado a pagar pelo menos isso.

Protesto em cartório

Aluguel atrasado pode ser levado a protesto em um cartório, mas nem todos aceitam fazer o protesto “de qualquer jeito”. Por isso, é recomendável que tenha uma cláusula indicando essa forma de cobrança no contrato.

É importante que seja bem feito e indique a dívida líquida, pois o protesto tem os seguintes efeitos:

• Dar publicidade à inadimplência;
• Afetar negativamente o crédito do devedor;
• Além dos aluguéis em aberto, multa de atraso, juros e correção monetária, o inquilino também deverá pagar os custos do cartório.

3) Medida drástica

Aqui chegamos ao ponto final do aluguel atrasado e quando o inquilino é considerado inadimplente. É a chamada medida drástica, que é a última tentativa de receber do inquilino.

Ação de despejo

A ação de despejo está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), e é conduzida de forma especial devido à sua considerável severidade. Neste texto, vamos falar apenas do caso da inadimplência.

Uma vez que a obrigação primordial do inquilino é quitar o aluguel e os encargos locatícios, a ação de despejo por falta de pagamento pode ser baseada em:

• Atraso de uma parcela de aluguel;
• Atraso no pagamento de encargos, como o IPTU.

Nesse contexto, o locador não precisa necessariamente notificar o inquilino. Basta entrar com a ação solicitando o pagamento dos aluguéis em atraso e subsequente despejo.

Como é uma medida drástica, a lei permite que o inquilino ou seu fiador quitem a dívida para evitar o despejo. Contudo, além da dívida, devem cobrir todos os custos relacionados à cobrança, inclusive os honorários advocatícios.

Se o inquilino não efetuar o pagamento, ou não pagar o montante correto, o juiz determinará o despejo e ordenará a saída do imóvel em um prazo de 15 a 30 dias. A ação será executada por um oficial de justiça, podendo contar com auxílio policial, se necessário.

Como prevenir o aluguel atrasado?

Você pode reduzir a inadimplência da sua imobiliária e evitar mais problemas desse tipo. Para isso, basta utilizar algumas ferramentas disponíveis no mercado.

A começar pela análise cadastral mais profunda, a automação do envio cobranças, pode ajudar já de cara.

Se você também tiver o controle diário de pagamentos em dia e em atraso, vai ficar ainda mais fácil. Existe uma ferramenta que auxilia em tudo isso e muito mais.

A ferramenta de Gestão de Aluguéis da Alude cria e envia automaticamente uma sequencia de cobranças via email, sms e whatsapp.

O pagamento pode ser feito por boleto ou PIX inteligente, que é uma opção completa com a credibilidade do boleto, mas a velocidade do PIX.

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Em caso de atrasos ela também já faz o cálculo e atualiza automaticamente os valores com multas e juros, para não ter erros nos pagamentos dos locatários.

Você ainda pode ter relatórios completos, com apenas um clique para deixar tudo transparente com os locadores.

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